司法書士が売買による不動産名義変更の際にしていること

司法書士が売買による不動産名義変更の際にしていること

不動産の取引は、おおよそ 1)不動産売買契約の締結、手付金の支払い 2)登記必要書類と引き換えに売買残代金の支払い 3)所有権移転登記申請 のような段取りで行われます。

 

司法書士は上記2)の売買残代金の支払日前に書類の作成だけでなく色々な準備を行って当日をむかえます。ここではその一部について記載しています。

 

・不動産の売主は、登記必要書類を渡すのと引き換えに、確実に売買代金
 を受け取りたい
・不動産の買主は、売買代金全額の支払いと引き換えに、前所有者の設定
 した他人の権利の付いていない所有権の登記を確実に受けたい
・金融機関は、売買代金について融資を行った場合、確実に抵当権等の
 担保設定の登記を受けたい

 

司法書士が不動産売買の残代金支払いに立ち会うことで各関係者はこのような希望を実現することができます。つまり、司法書士が取引に立ち会うのは不動産取引の安全の確保のため、ということができます。

売買残代金支払日の当日まで

不動産売買の残代金支払への立会いを依頼された場合、まず「売買契約書」「登記簿謄本」「固定資産税評価証明書」などの資料をいただき登記費用の見積をお知らせします。この際、住宅ローンの利用がある場合には、担保設定の内容(借入金額、売買物件以外の物件にも担保設定がないか等)もお聞きします。

 

さらに、売買残代金の支払日当日に売主の方、買主の方それぞれとお会いできるかどうかも確認します。不動産売買の当事者の方への手続内容の確認は非常に重要なことなので、もし当日お会いできないようならば事前に面談等を行う段取りを組む必要があります。

 

お知らせする登記費用は、司法書士の報酬だけでなく登録免許税(登記の申請書に貼る印紙代)等の実費も含んだ金額をお知らせします。

 

見積書をお渡しする際には、残代金支払日当日にお持ちいだく必要書類等のご案内も併せてお渡しします。この際、取得された「住民票」や「印鑑証明書」については取得でき次第、FAX等でお送りいただくようお願いしています。できるだけ事前に権利証の写しも確認させていただくようお願いしています。

 

事前に書類の確認をさせていただくのは登記に必要な書類が一つでも不足していると予定されている日に売買代金の支払いをしていただけないからです。

 

もし、権利証が見当たらないというような連絡があった場合には、それを補うための書類作成が必要となるため事前に売主の方にお会いする段取りを組む必要があります。意外と権利証以外の書類を権利証だと勘違いされている方もいらっしゃいます。

 

また、売主の方について登記簿記載の住所と現住所が異なる場合、登記簿記載の住所から現住所までの転居の経過のわかる住民票等が必要となりますが、全ての取寄せに時間がかかる場合もあり、残代金の支払い日当日に不足がわかったのでは即日に書類の取得手配ができないこともあります。

 

買主の方が住宅ローンを利用される場合には、融資を行う銀行と登記必要書類の授受等について打合せを行います。売主の方が物件購入等の際に設定した金融機関の抵当権がまだ残っている場合、事前に抵当権を設定している金融機関とも抵当権を抹消するための書類が揃っているかどうかやその書類の受領方法などについて打合せをします。

売買残代金支払日の当日

一般的に不動産の売買は高額な取引になるので大量の現金を持ち歩くのも危ないですし、買主の方は売買代金を住宅ローンを利用して支払うことも多いので、売買残代金の支払いは銀行の応接室で行われることが多いです。

 

司法書士は売買残代金支払日の当日、指定場所に向かう前に、もう1度今回の売買物件の登記簿の状態を確認します。事前に把握している以外の抵当権が付いていたりしないか確認するためです。

 

税務署等の「差押え」は物件所有者の関与なしに行われるものなので「差押え」の登記が行われたことについて物件所有者の方自身も気づかずにおられることがあるので注意する必要があります。

 

当日の登記簿の状態に変化がなければ、売買残代金支払の指定場所へ向かいます。売主の方、買主の方から「住民票」や「印鑑証明書」等を受け取り、当事者本人確認、売買物件の確認、本日付で不動産の所有権が移転すること等を確認して、登記委任状等に署名・捺印をしていただきます。

 

そして、今回の登記手続き内容についての確認と登記必要書類も揃っていることが確認できましたら、売買残代金を支払っていただくようお伝えします。銀行から融資を受ける場合にはこれにより融資が実行され、買主の方の銀行口座から売主の方の銀行口座へ振込が行われて売買残代金が支払われることになります。

 

売買代金の授受が間違いなく行われたことが確認できましたら司法書士は登記の申請のために法務局へ向かいます。

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